Mediação em Conflito de Locação Comercial
Dentre os principais
conflitos que surgem durante a atividade empresarial, deixando o empresário
vulnerável, certamente os relacionados à proteção do ponto empresarial se mostram
presentes e preocupantes do ponto de vista da continuação da atividade
empresarial.
Antes do aprofundamento
da temática, importa estabelecer que o imóvel onde se localiza o ponto, o
estabelecimento, mesmo que patrimonialmente não pertença ao empresário, seja
alugado, por exemplo, o efetivo ponto pertencente ao empresário. Tal dualidade
pode ocasionar conflitos de toda espécie, isto é, o locador tem um direito real
sobre o imóvel, é o efetivo proprietário, enquanto, por sua vez, o empresário,
locatário, é “proprietário” do ponto, situação que pode ocasionar conflitos. (TEIXEIRA,
Tarcisio. 2016, P.89 e 90)
O ponto empresarial existe do exercício e da
exploração de uma atividade empresária, dependendo de um trabalho, desenvolvido
por tempo determinado, que por consequência, acarrete uma valorização da
localidade do imóvel. Sendo assim, nos casos de locação do imóvel, o ponto
empresarial é protegido como um elemento integrante do estabelecimento,
assegurando ao empresário o direito de renovação da locação, atendidas
determinadas hipóteses legais, e a indenização no caso de não renovação. Uma
vez que, é um direito pessoal do locatário, a renovação, em face do
proprietário. (TOMAZETTE, Marlon. 2012. Paginas 101 e 102).
Para o direito de
renovação do contrato do ponto prevalecer ao locatário, terá este de estar
dentro dos seguintes requisitos, todos disciplinados na Lei nº 8.245 de 18 de
outubro de 1991, artigo 51 e seguintes:
a)
O contrato de locação tenha sido celebrado
por escrito e tenha prazo determinado;
Se
não estabelecido um prazo determinado, é mais fácil ao locador cessar o vínculo
apenas por um aviso prévio. O locatário sai no prejuízo, pois ao desenvolver
seu negócio pretende permanecer por um bom tempo até tornar-se conhecido.
b)
O prazo mínimo de contrato a renovar ou a
soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
A exigência de contrato escrito para
a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor
os 5anos, mas não exige‐se que todos sejam por prazo determinado, com exceção do
último, que será renovado.
c)
O
locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
Para que possua
o valor do ponto empresarial, o empresário precisa exercer sua atividade por 3
anos ininterruptos, este tempo garante que sua empresa seja conhecida naquele
determinado local.
d)
É importante salientar que a vontade de
renovação deve ser proposta pelo locatário no prazo de decadência assinalado
pela lei, sendo, entre 1 ano e 6 meses antes do termino do prazo do contrato a
renovar.
Ou seja, se o locatário
seguir os requisitos citados, onde sua atividade empresária tenha alcançado uma
clientela fiel, seja um lugar conhecido e esteja em uma boa localidade por
conta do que produz, seria injusto perder seu ponto por vontade do locador, visto
que, tudo que foi conquistado pelo empresário naquele ponto, agregue certo
valor ao imóvel, dando vantagem apenas ao proprietário do local.
Pode
o locatário buscar renovar o contrato (caso esteja conforme as condições
expressas) para conseguir permanecer naquele ponto que o interessa, procurando
o locador para negociar tal renovação. No entanto, o locador pode não aceitar a
oferta do locatário, sendo este um direito seu, para a renovação do contrato,
podendo também, demonstrar maior interesse em uma proposta de terceiro,
colocando o locatário em uma situação onde poderá decidir pagar o mesmo
equivalente ofertado pelo terceiro, ou recusar e se mudar do imóvel. (COELHO,
Fábio Ulhoa.2011. pág. 86)
Iniciado um conflito
entre locador e locatário, a ideia de ambos é procurar a justiça, cada qual com
seu advogado defendendo sua parte. O locatário considera injusto o locador
recusar a renovação ou aumentar excessivamente o valor do negócio jurídico após
ter conquistado um ponto que valorizou o imóvel e ter que mudar, adquirindo despesas
e amargando perda de clientela. Por sua vez, o locador pode optar em receber o
valor do aluguel maior por ser proprietário do imóvel, aproveitando-se
indevidamente, da valorização alcançada por outrem. Resultando em um problema maior, por requerer
tempo, mais dinheiro e se tornar desgastante aos envolvidos, muitas vezes
terminando com um acordo que prejudique um dos dois.
Ao
observar o que tal cenário acarreta, pode-se dizer, há uma enorme dor de cabeça
aos implicados.
Por outro
lado, existem meios alternativos para resolver de forma mais rápida e prática as
divergências ocorridas. A que mais fácil resolveria o conflito de interesses
entre o locador e o locatário, seria a mediação. Na
mediação as partes, por sua livre iniciativa vão solucionar a controvérsia, de
acordo com suas peculiaridades.
Sendo a única das formas
de resolução de conflitos a colocar as partes (mediador e pessoas em conflito)
num mesmo patamar, a mediação estabelece a comunicação e espera as partes
chegarem a um acordo. Não sugere, conduz ou impõe. Assim, o locador e o
locatário entrarão em acordo para que os dois entendam seus interesses sobre o
imóvel e o ponto conquistado de uma forma mais rápida, existindo assim, a
chance de compreenderem o lado de cada um sem uma rivalidade negativa.
Referências:
COELHO, Fábio Ulhoa, Manual de direito
comercial: direito de empresa/ Fábio Ulhoa Coelho. – 23 ed. – São Paulo:
Saraiva, 2011. (Pág. 86);
TEIXEIRA, Tarcisio. Direito empresarial
sistematizado : doutrina, jurisprudência e prática / Tarcisio Teixeira. – 5.ed.
– São Paulo : Saraiva, 2016. (Páginas 89 e 90)
TOMAZETTE, Marlon, Curso de direito
empresarial: teoria geral e direito societário, volume 1/ Marlon Tomazette. –
4. Ed. – São Paulo: Atlas, 2012. (Páginas 101 e 102);
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